서울 25개 자치구를 개별공시지가 대비 사업성, 일조환경, 역세권으로 평가합니다. 가중 평균이 아니라 우선순위가 있는 3단계 정렬이며, 오차범위를 키우면 사업성 상위권 안에서 일조와 역세권이 순위를 재배열합니다.
이 도구는 답을 주지 않습니다. 후보를 좁히고, 어떤 가정이 결과를 흔드는지 보여 줄 뿐입니다. 아래 순서로 쓰는 것을 권합니다.
임대료를 모든 필지에 같은 값으로 두면 땅값 싼 지역이 무조건 이깁니다. 그래서 법정동별 전월세 실거래로 지수를 만들어 필지마다 곱합니다. 슬라이더 값은 지수 1.00 지점을 가리키고, 화면에는 고른 지역의 적용액이 표시됩니다.
지수는 지역 간 상대차로만 씁니다. 수준은 코리빙 실거래가 정합니다. 맹그로브 신설 79.8만원(~15㎡), 신촌 98~120만원(14~15.3㎡), 에피소드 신당 145만원(22.1㎡), 강남262 160만원(21.9㎡). 16㎡ 환산 85만원을 기본값으로 잡았습니다.
단가를 올려도 수익률은 거의 그대로입니다. 66만원/운영비 25%에서 85만원/운영비 40%로 바꿔도 중위 수익률은 3.65% → 3.64% 입니다. 코리빙은 비싸게 받는 만큼 손이 많이 가는 사업이라는 뜻입니다.
단위공사비 250만원/㎡, 철거비 10만원/㎡, 전용률 0.65, 실당면적 16㎡, 공실률 0.05, 실거래배율 1.5, 실현계수 base 0.90. 실제 견적과 시세로 보정하기 전까지 투자 판단에 그대로 쓰면 안 됩니다.
용도지역·필지형상·지형·공시지가·접도조건·건물높이는 실측값이고, 용적률·건폐율은 서울시 도시계획조례 원문입니다.
데이터에 없는 것: 소유관계, 기존 임차인, 인허가 이력, 지구단위계획 세부지침, 문화재·고도지구 등 개별 규제, 실제 매도 의사. 상위 후보라도 이 중 하나에 걸리면 사업이 성립하지 않습니다.
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